Des biens immobilier aux USA exceptionnels de standing :  maison, villa, appartement.

Les nouveaux biens immobilier de prestige aux USA  de cette semaine : maison, villa, appartement.

Investir  USA | Investir Californie | Immobilier USA | Immobilier Californie | Acheter immobilier USA | Mention légale | Contact

Vous souhaitez

investir aux USA en toute confiance, mode d’emploi...

Immobilier USA - Investir USA - Immobilier Californie - Acheter Maison USA - Acheter terrain USA - Acheter villa USA - Agent Immmobilier - USA Californie investir, Agent Francais Immobilier USA

> Résidents Français  

 

Il existe entre la France et les Etats Unis deux Conventions fiscales, celle du 31 Août 1994 en matière d'impôt sur le revenu et sur la fortune et celle du 24 Novembre 1978 en matière de successions et donations. Ces conventions ont pour but d'éviter la double imposition.  

 

Imposition des revenus locatifs  

 

Les revenus locatifs provenant de la location d'immeubles situés aux Etats Unis y sont imposables conformément à l'article 6-1 de la Convention Franco - Américaine du 31 Août 1994. Ils sont exonérés d'impôt en France (mécanisme de crédit d'impôt prévu à l'article 24). La France se réserve cependant le droit de tenir compte du revenu Américain pour calculer le taux de l'impôt Français. Autrement dit le revenu Américain n'est pas taxé en France mais il peut être pris en compte pour augmenter la progressivité de l'impôt.  

En pratique cette règle n'aura aucune incidence. L'imposition aux Etats Unis peut en effet se faire sur option sur le revenu net conformément à l'article 6-6 de la Convention sus relatée. La possibilité d'amortir les immeubles et de déduire fiscalement non seulement l'ensemble des charges liées à la gestion locative, les taxes foncières, les assurances, les intérêts d'emprunt le cas échéant mais aussi un billet d'avion par an permet alors le plus souvent de dégager un déficit foncier et de ne pas générer d'impôt sur le revenu.  

 

L'intérêt fiscal réside donc dans l'exonération fréquente d'impôt sur les revenus procurés par le bien acquis aux Etats Unis.  

Imposition des plus values  

 

A l'occasion de la revente du bien immobilier la plus-value est également imposable aux Etats Unis en application de l'article 13-1 de la Convention du 31 Août 1994.  

 

La France ne se reconnaît pas le droit d'imposer la plus-value éventuelle réalisée aux Etats Unis mais cette plus value peut également être prise en compte dans la détermination de l'impôt Français lorsque le bénéficiaire est résident de France. Dans ce cas le bénéficiaire a droit (article 24-1 de la Convention sus-visée) à un crédit d'impôt égal au montant de l'impôt payé aux Etats Unis. Il y a lieu de consulter un Notaire Français  

 

En pratique le mode de calcul de la plus-value permet le plus souvent d'aboutir à l'exonération. Les déficits comptables accumulés pendant les années de détention sont en effet imputables sur le prix de cession Par ailleurs la plus-value de cession, quelle que soit son montant, qui est réinvestie dans un délai déterminé, n'est pas imposable immédiatement.  

 

Impôt sur la fortune  

 

L'impôt sur la fortune n'existe pas aux Etats Unis. Le seul impôt calculé sur la valeur estimative du bien est la "property tax". Cette taxe est déductible fiscalement.  

 

En France l'Article 885 du Code Général des Impôts prévoit que les personnes ayant leur domicile fiscal en France sont soumises à l'impôt sur la fortune à raison de leurs biens situés en France et hors de France lorsque la valeur nette de leur patrimoine excède 720 000 EUR.  

Droits de mutation  

En matière successorale, en application de l'Article 5 de la Convention du 24 Novembre 1978, les biens immobiliers situés aux Etats Unis sont taxables à leur lieu de situation.  

 

En France ces mêmes biens immobiliers ne sont pas taxables mais ils doivent être pris en considération dans la déclaration de succession des résidents Français pour le calcul du taux moyen d'imposition applicable aux autres biens dépendant de la succession. L'incidence est généralement très faible.  

 

 

> Résidents Luxembourgeois  

Il existe entre les Etats Unis et le Grand Duché de Luxembourg une Convention fiscale en date du 3 Avril 1996 approuvée par la Loi du 5 Mars 1999. Il s'agit d'une convention en matière d'impôt sur le revenu et sur la fortune  

 

Les revenus immobiliers provenant d'immeubles situés aux Etats Unis y sont imposables conformément à l'article 6-1 de la convention sus-visée ainsi que les plus values éventuelles de cession en application de l'article 14 de la même convention. L'article 6-6 de ladite convention prévoit la possibilité pour les résidents Luxembourgeois d'opter pour la taxation des revenus nets.  

 

En application de l'article 23 de la Convention sus-visée la fortune constituée par des biens immobiliers que possède un résident d'un Etat contractant et qui sont situés dans l'autre Etat contractant sont imposables dans cet autre Etat.  

 

L'élimination de la double imposition est prévue à l'article 25 de cette même convention : "lorsqu'un résident du Luxembourg reçoit des revenus ou possède de la fortune qui, conformément aux dispositions de la présente convention, sont imposables aux Etats Unis, le Luxembourg exempte de l'impôt ces revenus ou cette fortune, mais peut, pour calculer le montant de l'impôt sur le reste du revenu ou de la fortune du résident appliquer les mêmes taux d'impôt que si les biens n'avaient pas été exemptés"  

En pratique la taxation des revenus immobiliers sur une base nette et la méthode de calcul de la plus value utilisée aux Etats Unis conduira fréquemment à une exonération d'impôt et l'intérêt fiscal sera le même que pour les résidents Français.  

 

 

> Résidents Belges  

Il existe entre la Belgique et les Etats Unis une Convention fiscale en date du 9 Juillet 1970 approuvée par la loi du 14 Août 1972 et complétée par un protocole additionnel en date du 31 décembre 1987. Cette convention concerne l'impôt sur le revenu.  

 

Les revenus immobiliers provenant d'immeubles situés aux Etats Unis y sont imposables conformément à l'article 6-1 de la convention sus-visée ainsi que les plus values éventuelles de cession en application de l'article 13 de la même convention. Les résidents Belges peuvent, comme les résidents Français et Luxembourgeois, également opter pour l'imposition des revenus nets.  

 

Les revenus immobiliers provenant des Etats Unis sont exonérés d'impôt en Belgique mais ils peuvent être pris en compte selon le mécanisme du taux effectif pour la détermination de l'impôt belge applicable aux autres revenus du contribuable de sorte que la progressivité de l'impôt puisse être respectée. Il en est de même pour les plus values (Article 23-3 de la convention sus-visée).  

 

En pratique la taxation des revenus immobiliers sur une base nette et la méthode de calcul de la plus value utilisée aux Etats Unis conduira fréquemment à une exonération d'impôt et l'intérêt fiscal sera le même que pour les résidents Français.  

 

Résident Français > Résident Luxembourgeaois > Résident Belges